外墙漏水，物业该管不？

外墙漏水时，物业是否该管需要结合具体情况判断，业主通常有权要求物业公司处理。
如果外墙属于物业管理区域内的共用部位，且物业服务合同中明确约定了物业对共用部位的维修、养护和管理义务，那么物业应当负责修复外墙漏水问题。
若物业公司在接到业主关于外墙漏水的通知后，未在合理期限内采取维修措施，导致业主财产损失扩大，业主有权要求物业公司承担相应的赔偿责任。
如果外墙漏水是由于业主自身原因（如擅自改动外墙结构、装修不当等）造成的，那么物业无需承担维修责任，应由业主自行负责修复并承担相关费用。
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针对外墙漏水物业是否该管的问题，我们可以依据《物业管理条例》的相关规定来明确物业的责任。
《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”外墙作为物业共用部位，属于物业公司的管理范围。若物业服务合同中约定了物业对共用部位的维修义务，那么当外墙出现漏水问题时，物业公司就应当按照合同约定及时进行修复。如果物业公司未履行该义务，导致业主因漏水遭受损失，业主可以依据此条款要求物业公司承担法律责任。因此，在通常情况下，外墙漏水物业该管，除非存在特殊情形或合同另有约定。
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当遇到外墙漏水问题时，为了有效解决问题，业主可以采取以下实用行动建议。
1、及时通知物业并保留记录：第一时间以书面形式（如函件、邮件等）通知物业公司外墙漏水的情况，明确要求其进行修复，并保留好通知的相关证据，如邮寄回执、聊天记录截图等，以便证明已向物业告知问题。
2、检查物业服务合同：仔细查阅物业服务合同中关于物业共用部位维修责任的具体条款，明确物业是否对墙体漏水负有维修义务，这是后续维权的重要依据。
3、收集漏水证据：对漏水现场进行拍照或录像，清晰记录漏水的位置、程度以及造成的损失情况（如墙面损坏、家具受潮等），为可能的索赔或投诉提供证据支持。
4、向相关部门投诉：如果物业公司拒不处理，业主可以向当地的房地产行政主管部门（如住建局物业科）投诉，请求其介入督促物业履行维修义务。
选择解决方案时，应重点考虑物业公司的态度、漏水问题的严重程度以及自身维权成本等因素。若上述方法仍无法解决问题，建议进一步向专业律师咨询，获取更有效的法律帮助。
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外墙漏水若处理不当，可能会给业主带来一些法律风险，以下为您举例说明。
1、诉讼时效风险：财产损害赔偿的诉讼时效为三年。例如，业主发现外墙漏水后，一直未向物业公司主张权利，也未采取其他维权措施，三年后才想起要通过诉讼要求物业赔偿损失，此时可能会因超过诉讼时效而无法获得法院的支持，导致自身权益无法得到保障。
2、证据链风险：缺乏向物业公司反映问题的证据可能导致无法证明物业公司的过错。比如，业主口头向物业反映了外墙漏水问题，但没有保留任何书面记录或沟通凭证，当物业否认收到过通知时，业主很难证明自己已履行告知义务，从而无法要求物业承担未及时维修的责任。